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绿城物管:做精品牌 接轨国际
时间: 2019-01-30 来源:未知 作者: admin

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  2005年,绿城物管公司已在全国各地设立22个分(子)公司,63个管理处,员工总数2892人,接管物业建筑面积620万平方米,目前,公司接管和咨询业务涉足全国14个省市和浙江省省内11个地市,总建筑面积3089万平方米。物业类型涉及公寓、别墅、写字楼、酒店式精装修项目、行政中心、市场、学校等,已成为国内接管和咨询物业区域最广、类型最多、面积最大的企业之一。

  2005年,浙江绿城物业管理有限公司总体经营状况良好,企业规模不断扩张,项目拓展力度加大,内部管理继续朝着规范、完善、优化的方向发展,员工队伍素质逐渐提升。

  1.物管公司{不含外地分(子)公司}收入较去年有大幅提,全年完成利润较上年增长173.45%。

  2.公司新接管楼盘建筑面积274万平方米,其中绿城项目102万平方米,非绿城项目172万平方米。

  3.项目交付管理能力明显增强,2005年完成绿城项目交付10批次,交付3616户;非绿城项目22个,交付4641户。尤其是5月底6月初,春江花月、北京百合公寓、临平桂花城等5个绿城楼盘在一周内同时交付,物管公司从各地调派签约、领房、安保、保洁人员等300人次参与其中,经受了一次公司综合实力的挑战和考验。

  5.为防止物业管理风险,2005年公司投入资金15万元,对在杭接管楼盘的公共设施设备和管理中可能涉及的公众责任进行保险。

  6. 2005年,合肥桂花园、舟山桂花园、绍兴嘉里花园、桐乡阳光丽景花园等4个单位被评为所在地“市优秀物业管理小区”,杭州育华学校、杭州中田大厦被推荐参加“杭州市优秀物业示范大厦(学校)”评选,杭州紫桂花园通过建设部组织的“全国物业管理示范小区”考核,杭州桂花城、春江花月小区被命名为杭州市首批“绿色家园”,杭州绿园也被命名为杭州市首批“安静居住小区”,杭州桂花城游泳池管理中心连续第二年被市体育局评为“游泳池管理先进集体”,公司保安部被杭州市公安局评为“2005年保安工作先进集体”,绍兴县分公司被绍兴市建设局评为“先进集体”。

  1.质量管理体系继续规范、完善,业主满意率稳定,小区维修服务质量有所提升。7月份公司通过质量管理体系上海审核中心和美国ANAB(美国标准化协会)复评,又根据实际编订了公司《物业管理服务质量标准及作业规程》,包括综合、工程、绿化、保洁、安保五大块,共计183个标准、规程和制度,近40万字。公司各部门及分(子)公司全部设立质量管理员,并形成了全面的管理网络;全年发生业主投诉或意见共39例,其中有效投诉7例,平均每百户投诉率为0.1974,比上年的0.2538下降了22%(上年36例);完成业主满意率调查,共发放业主意见征询表6963份,收集业主意见、建议844条,综合满意率为99.67%,与上年基本持平,其中维修服务满意率比上年上升1个百分点。

  2.完成各项安保值勤任务。公司在接管楼盘大幅增加的情况下,小区入室盗抢案件发生率反而下降,全年仅发生入室盗抢案1起(已抓获,上年为14起),共抓获各类犯罪嫌疑人27名并移交司法机关处理。2005年9月14日,紫桂花园保安在接到报案两分钟内便擒获一名持刀抢劫嫌犯,此事迹在市内媒体广为报道,赢得了媒体和业主的称赞。此外,全力支持房地产开发和房产销售服务,先后派出保安员451名、1291人次,完成海宁项目正常施工、翡翠城销售登记摇号、郝海东球迷见面会、杭州国际烟花大会等秩序维护和北京、上海、临平等楼盘交付的安保值勤工作。

  3.物业管理类型从住宅物业逐渐向写字楼、酒店式物业拓展。2005年新接管写字楼项目6个,总建筑面积22万平方米;另外,前期介入酒店式公寓、别墅精装修项目管理7个。

  4.严格控制经营成本,提高小区(大厦)经营水平。重新核定公司职能部门工作职责、人员编制和经费,充实一线力量,紧缩办公开支。职能部门、小区经理实行多职兼任,推行区域经理制,既提高了工作效率,又降低了经营成本。

  5.物业管理理论研究得到突破。2005年公司开展了物管处提高赢利水平的课题研究;完成中国物业管理协会、杭州市房地产业协会和杭州市物业协会调研课题各1个;承担建设部下达浙江省的“房地产业如何体现亲情”的课题,完成《标准化、人性化、亲情化兼容,推进和谐物业园区建设》一文,在建设部召开的全国物业管理协会年会上被列为浙江省省内唯一入选物业课题,并参加物业管理高峰论坛(全国10家物业公司入选);公司取得的和谐物业园区建设、亲情化管理模式等业绩,得到了国家建设部和中国物业协会领导的好评;另外,公司《关于物业管理中如何规避风险》的课题被杭州市房管局评为唯一的物业论文一等奖。

  6.园区文化建设深入开展。2005年公司共投入相当经费用于小区(大厦)业主文化建设,新编月刊《HOME绿城·物管版》,组织了“清风舞乐”业主综艺汇演、第二届“绿之恋”业主音乐会和春江花月中秋游艺活动,在杭管理处和分(子)公司也各自组织了中秋、暑期等业主活动。

  2005年,组织了中层管理者岗位竞聘,有3名一般员工被任命为管理处负责人,还有25名保安员转任为物业管理员。目前公司经营班子凝聚力强,中层管理者团结协作精神良好,工作职责明确,管理层次更为清晰。

  组织员工培训19期共1703人次。建立了员工听会制度,让员工列席总办会议,运用分(子)公司员工到公司本部和管理处挂职锻炼方法,强化外地分(子)公司员工对绿城文化理念和企业精神、管理风格的认同,塑造团队精神。

  深化公司行政管理。严格公司各类资产管理,对管理处固定资产进行全面清理登记,并逐渐规范小区经营用房、管理用房、配套用房的使用、招租和合同管理;2005年初投资3万元新设了员工食堂,出台了《“内部银行”管理制度》、《办公区域管理办法》、《员工收受礼品登记管理实施细则》等10个内部管理制度,对分(子)公司的机构设置、管理层职数、薪酬制度予以统一和规范。2005年度公司部门和员工收到表扬信、锦旗等135件次[不含分(子)公司]。公司还与杭州新视窗网络公司合作开发了“绿城·新视窗”物业管理软件,并已在桂花理处、维修中心投入运行。

  丰富员工业余文化生活,促进员工健康成长。开展了员工业余文化生活意见征询,向一线余条,开办了“书香绿城·绿城物管公司员工读书沙龙”和英语讲习班;各管理处和分(子)公司每季度组织一次员工活动,以减轻员工工作压力。

  2006年公司各项工作的指导思想是:以国际化物业为发展方向,加快与境外知名物业公司的合作,接轨国际市场;以法律法规为依据,以业主满意为标准,以物业园区为平台,充分挖掘经营潜力,进一步提升管理水平和服务品质;以员工培训和文化建设为着力点,弘扬绿城文化理念,积淀物管精神,加强团队凝聚,促进员工成长,构建学习型企业组织;以专业化为发展路子,加快集团化步伐,提高科学管理能力;夯实基础,创新管理,做精品牌,强久企业。

  围绕上述指导思想,物管公司工作重心为:明确一个方向,强化两项建设,拓宽三条途径,创建四种机制。

  “一个方向”即国际化发展方向,目前公司正处于扩张期,企业品牌效应也日益彰显,在规范管理、改善服务的前提下,公司应逐步考虑做精、做强、做久,集约管理,促使各项资源合理配置。要主动寻找竞争对手,接轨国际,在市场竞争中“强身健体”;与进入国内市场的境外十大物业公司开展合作,或接受顾问咨询,争取2006年物业管理水平有一个质的飞跃。

  “两项建设”,一是园区业主文化建设已成为绿城物管满足业主文化需求和营造精神家园的主要手段,今后的管理服务中应予继续强化;二是专业人才队伍建设是物业管理趋向规范、高端、精细的基础,因此尤其要加强管理、工程等人才引进、储备和培养。

  “三条途径”,一是要拓宽业主服务途径,充分利用物业小区平台,形成面向业主的客户关系管理网络,加强与集团“绿城会”合作,建立物管公司自己的“客户会”;二是开阔员工培训途径,加强培训工作研究,彻底改革培训机制,跟上业务拓展节奏;三是开辟高档物业接管途径,跟进当前行业发展步伐,提高核心竞争力。

  “四种机制”,一是建立科学的楼盘接管和退出机制,在源头上遏制企业经营风险,提高创利能力;二是建立和完善管理机制,如成本控制、风险管理、区域管理制度、网络信息平台利用等;三是建立奖优罚劣机制,优化考核办法,加大岗位竞争、交流轮岗工作力度;四是建立专业公司经营机制。